什么是房地产投资？房地产投资到底怎样赚钱？

什么是房地产投资？房地产投资到底怎样赚钱？

（一）、房地产投资的道和术

道是眼光，大局观，是战略；术是手脚，实践论，是战术。道统领术，术服从于道，在得道、循道的前提下讲究术，道需要也离不开术的具体操作和落实。

从房地产投资的角度来看，房地产投资的正确投资观念就是道，各种投资房地产赚钱的方式就属于术。我把地产投资的术分技术流跟价值流、创意流三种。

01、短炒快速出货的技术流

• 1、笋盘流：有两种笋盘类型，一种是现在就是低于市场价，一种是属于未来的笋盘。（这里面的学问可以单独出一篇文章）
• 2、全款流：利用全款的资金优势，获取低于市场价格，业主虽然损失了一些利益，却赢得了时间，各取所需。优惠幅度一般来说5-15%。
• 3、定金流，也就ABC单，B利用信息差，说服A确定一个低价，*后加价卖给C。
• 4、凤变冰：买过来，重新给房间进行装修修饰，获得高于市场价的定价，快速出货。
• 万变不离其宗，就是寻求短期可以出货的空间，本大利小利也大，本小利大利也小。假设资金可以操作1000万，盈利10%，也不会去操作100万，盈利10%。

02、价值流

价值流，在投资界鼎鼎大名的巴菲特就是这个方面的典型代表。买入被低估的股票，长持，获利卖出。雅房创始元老陈貔貅先生，就是倡导房生租，租买房，房生租，长期持有，用租金裂变房产数量。

03、创意交易流

• 1、以租代售
• 2、以售代租
• 3、期权交易
• 4、众筹抽奖交易

（二）房地产投资人需要同时具备3个方面的素养

正确的投资观念；投资人的胆量；投资实力。

每个人根据自身的实际情况，发展阶段，制定相应的投资战略。每个人实际情况因人而异，可以策划不同的置业方案。利用优先重点目标去执行。

下面来看下三个素养情况：

01、正确的投资观念

• 1、什么是投资？投资是利用资金获取资金增值的过程。
• 2、投资需要注意什么？巴菲特说过保住本金，稳重取胜，剩者为王。
• 3、为什么投资房地产？抵御通胀，投资城市未来发展潜力。
• 4、投资房地产的常识。

02、投资人的胆量

• 1、实践是检验真理的唯一标准。知道正确，却只是停留在口炮阶段，永远只是纸上谈兵。胆量来自于信心，信心来自于实践，知道自己做的每件事背后的规律，预知可能发生的结果，提高对风险控制。
• 2、如何改掉遇事犹豫不决的毛病？晚清名臣曾国藩是这样回答爱徒李鸿章：物来顺应，未来不迎，当时不杂，既过不恋。意思是说事情已经发生了，就去顺应和面对，不必为没有发生的事焦虑，专注于做好当前的事情，已经过去了的事，无论是好是坏，都不必留恋了。
• 3、想成大事，不必纠结！认准了的事，不管面临多大的风险、经历过多少失败，都坚定的坚持自己的梦想。做事雷厉风行，杀伐果断，举手投足之间令人信服敬佩。

03、实力

• 1、一个老板能有多少钱，不只是看他自身资产有多少。而是看他能调动多少资金。
• 2、学会根据自己的实际情况，去积蓄自己的实力。主动性收入跟被动性收入，尤其要注重自己在银行，在朋友同事亲戚之间的诚信形象。

（三）拥有正确的投资观念，接下来实践下房地产投资三步骤：

01、选房：选择一套有获利空间的房子。

• ①　分析全球、中国、珠三角、广东省、深圳市经济形势，是否向上发展；
• ②　根据自己的资金，筛选出符合目标的合理房源，分析房源供求关系，周边可替代盘的数量，分析出稀缺户型；
• ③　分析房源信息:区位信息、实物信息、权益信息、交易条件信息。
• ④　房源区位信息：坐落位置、朝向、所在楼层与总楼层、停车方便程度、物业管理情况、出入可利用的交通工具、*设施、医疗设施、生活设施、娱乐设施、周边环境和景观等。（小区及周边的总体情况）
• ⑤　房源实物信息：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、建筑类型、建筑结构、户型布局、装修装饰情况、日照、通风、供暖情况、梯户比、层高和室内净层高、建成年代和设计使用年限等。（房间实际使用体验）
• ⑥　房源权益信息：所占土地使用年限、所有权归属情况、用途、共有情况、出租或占用情况、抵押权设立、所有权是否不明确或归属有争议，是否被依法查封等。（法律上不动产物权情况，权利类型，权利人，权利用途）
• ⑦　房源交易条件信息：挂牌价格、挂牌时间、挂牌价格变动记录，看房方便程度、定金数额要求、首付款数额及支付时间要求、房屋权属转移登记时间要求、房屋交付时间要求、户口是否迁出及迁出时间、上次交易时间、交易税费数额、交易税费承担方式、付款方式等。（交易合同上需要确认的交易流程）

02、融资

购买这套房产需要的资金准备。

03、获利

技术流、价值流、创意交易流。

（四）刚需客户买房真实流程

• 第一步，委托经纪人买房。
• 第二步，选择区域看房。
• 第三步，看好房源，进行交易谈判。交易细节：价格、交易流程、定金金额（首套，首付三成，定金不超过8%），首付款监管时间，房子产权查档，征信流水情况，交易中产生的税费金额，交房保证金，交房时间。
• 第四步，签约交定金。
• 第五步、按揭赎楼。
• 第六步、批贷赎楼取证过户。
• 第七步：取证缴税抵押。
• 第八步：收尾款三个工作日收房。
• 第九步：中介公司退还物业交房保证金。

（五）投资进阶之路

• 1、个人投资：深户家庭限购两套住宅，可以再买公寓、写字楼、商铺。单线操作
• 2、团队投资：购买多套进行套利操作。多线并发操作房产投资三步骤。
• 3、公司投资：多个区域，多个部门，同时套利操作。规模大。
• 4、跨区域，跨城市，跨省，跨国，投资无别事，套利空间第一位。

（六）投资学习永无止境

• 1、时刻关注政府政策变化，市场热点，市场动态，购房名额，贷款政策，贷款利率。
• 2、具备房地产投资的常识，这个基础不可以不积累。
• 3、常去踩盘，拥有市场一线敏锐感觉（一个月不在市场，基本对市场走势就失准了）
• 4、多复盘，多总结，多分析，多实操。
• 5、团队化操作，节省时间，提升效率。
• 6、在自己精力允许下，永远提前市场一步，用资金效率去猜测资金走向，好刀用在刀刃上。
• 7、细节决定一切，目标有了，方向有了，积累细节，提高敏感度，捕捉市场的新热点。
• 8、正确从被动的投资者转变成主动投资者。不是买了等着涨，而是买了就明确知道自己的会涨，什么条件触发就会涨。
• 9、对市场区域形成全局性的掌控感，不被所谓的均价迷惑了寻找市场套利点的机会。
• 10、领悟杠杆精髓。杆杠资金、杠杆时间、杠杆人才，学会放大自己的努力，易懂难精，才有梦有结果。

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