一位房产老司机总结了六个郊区买房经验，两个理论

关于购房价值学，市场一直有两个派别。一派是坚持买房买中心区的“中心理论”，另一派是买房买郊区的“边缘理论”。

第一派的创派鼻祖是投资大鳄李嘉诚，他专“抄底”城市的核心价值区，当年还抛出了购房三段箴言：“地段、地段，还是地段”。

此派一直坚信人口和财富会源源不断流入市中心，而市中心的房产因供求失衡，会筑起高高的房价壁垒，无限生长。

而另一派则坚信城市发展存在变动，未来中心区的房子不再是价值核心，买房买郊区才是正道。

我们知道，所谓买房，并不是为了那个钢筋水泥壳，而是住在这里能享受到怎样的公共资源。孩子长大能否进入较好的*，家人生病是否能很快的进行治疗，买菜是否不用长途跋涉等等。那么在资源层面上，我们来看，“边缘理论”的核心论据是什么。

一，随着地铁的开通，缩短了城市的通勤时间，郊区房子也可以享受到市中心的公共资源，甚至是*资源。现在的趋势是，越来越多的核心名校将在各区开设分校，市中心的*资源不再是稀缺品。

二，郊区大都是有规划的新城，道路交通相对于市中心不再拥堵，拉开窗帘不会是嘈杂的市井街道、高楼大厦，而是幽静的小镇风光，生活品质相对较高。

三，市中心大都都是老房子，房子的自身价值会随着时间贬损，未来的购房群体都偏向于住新屋，市中心的*价值自然不如新区。

单这样看，似乎每个论调都有道理，都能找到可支撑的证据。但我想说的是，两个论调在某种意义上讲都是错的，因为没有考虑到城市发展的本质。如果想通过房产实现*理性化的财富增值，就一定要买未来的市中心。

但要买未来的市中心，一定会涉及到郊区。所以我从无数个购房故事中，总结出购买郊区房的六个经验。

01、没有地铁的郊区盘，应该一票否决

买房是一个非常复杂的决策系统，需要综合考虑地段、交通、*、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标，但在郊区买房，我们有一个简单粗暴的原则，那就是无地铁不买。

这个原则肯定是有争议的，但无所谓，不是什么房子你都需要了解，也不是什么钱你都要赚，记住这个原则，会大大提高你的决策效率以及正确度。

02、睡城比卫星城好

郊区一般可以分为“睡城”和“卫星城”两大类，什么意思？

“睡城”就是那种距离主城区近，但是只具备居住功能的连片式大型社区，比如广州的番禺，深圳的龙华，北京的回龙观。

“卫星城”指那种距离主城区较远，但功能齐全、独立发展的小城市，比如广州的增城，上海旁边的昆山，北京旁边的固安。

以前，人们认为“睡城”是一个负面的概念，但是从居住品质和投资*率来看，睡城普遍比卫星城要好。

理由很简单，睡城一般可以视为主城区CBD的一块飞地，居住在这里的人群一般素质较高，更容易形成圈层与口碑效应，买这种地方的房子，基本不愁卖。

相比而言，卫星城虽然有自己的产业，虽然“麻雀虽小五脏俱全”，但它的产业往往是中低端层次的，居住人群的平均素质往往不高，再加上距离主城区太远，过来买二手房的人少，在这种地方买房，首先要想清楚谁来接盘。

03、房子好看不一定保值

年轻人跑到郊区买房，往往是带着诗和远方的憧憬来的，毫不关心粮食和蔬菜，满脑子只有“漂亮”这个词。于是跑到漂亮的售楼部，通过漂亮的售楼小姐，买一套漂亮的远郊精装CEO房。

但是房产不会告诉你，漂亮是不保值的。首先，样板间不等于你买到的房子，样板间套路多，大家应该都清楚的。

其次，物业折旧很快，过个三五年，你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手房已经相差无几，价格也逐渐被拉平，你才恍然大悟，“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊”。所以，不要为“漂亮”付过高的溢价。

04、跟着万达广场买

郊区很大，也很陌生，网上的公开资料也不多，如果不是当地土著，你可能都不知道哪里是中心、哪里的资源多、哪里的发展有前途，但跟着万达买，一般不会错。

郊区因为人口稀疏，大的商业品牌一般不会去，只有万达肯去，万达一去，星巴克等品牌都会跟着去，所以万达是*懂郊区发展逻辑的。“万达广场就是城市中心”，这句话不是广告词，而是事实。

05、要嫌贫爱富

意思很简单，要买那种有钱的郊区，不要买那种没钱的郊区。郊区虽然看上去都很荒，但各区财政的贫富差距是很大的，有的区税源好，就有钱招商引资、搞人才补贴，有钱修路、盖*，给老师涨工资，这种区可能现在差，但未来是有盼头的。还有的区，税源少，公务员发工资都成问题，别指望政府砸钱搞配套了。

如何判断一个郊区有没有钱？可以比较一下各区财政收入就能了解一个大概。另外，往往有开发区、保税区的区，税源都比较好。

06、物业管理一定要好

郊区与中心区一个本质区别是，住在中心区，公共服务主要是政府提供的，住在郊区，常常会有一种无政府感觉，因为公共服务主要是开发商提供的。我常常说，中心区的房子往往是“有城市而无社区”，郊区房子则是“有社区而无城市”。

所以，中心区买房，物业差点就差点，因为很多方面可以沾政府的光，但是郊区买房，物业一定要好，如果物业差，你真的会感觉自己生活在无政府区域。

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