一房二卖 房子到底该归谁？|佛山购房网

一房二买房子到底该归谁？

所谓“一房二卖”，就是指房屋出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的房屋买受人，此类现象在房地产交易市场上层出不穷。无论是从房地产开发商处购买一手房，还是在其他房主手里购买二手房，一旦在合同签订后出现该房屋被多次出卖的情况，购房者都要承担巨大的法律风险，而其中，*被重视的风险之一就是房子的产权归属问题。那么，如果遭遇了一房二卖，房子到底该归谁呢？作为购房者，又应当如何维护自己的合法权益呢？

一、房子到底该归谁？

一房二卖下的房屋产权归属问题，应当根据是否有房屋买受人已经办理过户登记，分为两种情形处理：

情况一：有房屋买受人已办理房产过户登记或预告登记

依据物权公示原则等，如果已经办理房产过户登记或预告登记手续，该房屋买卖合同将被认定为已经得到实际履行，不管房屋是否交付，亦不论合同成立后，未办理房屋登记的买受人都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。因此，在此情形下，出卖房屋的所有权由已经办理房产过户登记或预告登记手续的购房者取得。

情况二：两个房屋买受人均未办理房产过户登记或预告登记

一处房屋被先后或同时出卖给两个房屋买受人，自然产生两份合同，若两份合同的买受人均未办理房产过户登记或预告登记手续，则作为债权人的买受人拥有相同的法律地位，均有权请求房屋出卖人履行合同义务。但特定的一套房屋不能使得每个买受人的请求均获支持，此时房屋的所有权归属判断需要根据是否有买受人已经实际居住，两个买受人所付房屋价款情况以及合同成立顺序等因素综合考量。在司法实践中，被“二买”的房屋所有权归属一般根据两份合同的履行程度加以确定：

（一）、房屋已实际交付给一位买受人

根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当一份合同的房屋买受人已经占有房屋时，该合同被视为已经实际履行，而且先行合法占有房屋还具有公示与公信作用，因此在这个情况下司法实践中一般认为由被实际交付房屋的买受人，即房屋的合法占有人取得该房屋的所有权。

（二）、房屋尚未交付

若房屋交易合同的买受人均未办理房屋过户登记或预告登记手续，且房屋尚未被交付给其中之一的买受人，那么两份合同均处于未实际履行的状态。此时，司法实践的普遍做法是判定房屋所有权已经支付合同约定的房屋价款的买受人取得，若两个买受人均已支付，则为维护正常的市场跌序，促进合同的善意履行，一般认为成立在先的合同的房屋买受人取得房屋所有权。

但需要注意的一点是：针对上述一房二卖情况下的房屋所有权归属的判定有一个前提，即房屋买受人均为善意，如果一位买受人为恶意的话会怎样呢？根据《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。也就是说，如果一方买受人与房屋出卖人所签订的合同属恶意串通情形，则该合同无效，房屋所有权自然归属于另一善意买受人。

二、购房者如何维护自己的权益？

一房被二卖，注定其中以为购房者无法取得该房屋所有权，此时未能取得房屋所有权的买受人承担违约责任，包括返还已付购房和利息、赔偿损失、支付违约金等等。此外，根据法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

综合以上的结论：在：“一房二卖”且合同均合法有效的情况下，原则上房屋所有权由已经办理过户登记或预告登记的房屋买受人取得，若均未办理上述登记手续，则应当按照合同履行程度确定各买受人请求房屋出卖人继续履行合同的顺序，具体而言根据房屋是否已经被合法占有、买受人实际付款数额、合同成立顺序等因素针对性判定。

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