房产投资中关于贷款的四个关键认知，刚需和投资的区别是什么？

01、为什么工资永远赶不上房价？

因为工资在涨的时候，房子也在涨，并且工资涨的只是当月现金流，而房子涨的是资产积累。房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力，这种杠杆，不是人力可以赶得上的。三成首付，房价涨30%，自有资金*率就是100%，楼市涨一次，就是普通人十年的工资收入。

这时很多朋友就说了，现在房价这么高了，还会涨吗？

如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的，就不会认为“现在很贵，大家供不起，以后很难涨”了。早年还有很多人看跌，*后涨到他怀疑人生了，房产就是成为了一种信仰或绝望。

那刚需和投资的区别到底是什么？

• 刚需的核心诉求是「居住幸福」，因此可以牺牲收益、可以承担溢价。
• 刚需是买来自己住的，投资是买来给别人住或卖给别人获益的，出发点不一样。

投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套，反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善，大涨一波就行了。

总结：刚需上车的要点：交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。

如果你下决心买房了，必定涉及到贷款，哪怕你有钱全款买下来，我也建议你贷款买。为什么呢？

全款买一套，还不如把钱分开，贷款买两套，真涨起来，当然是两套赚得多。

这只是粗浅的回答，要回答为什么要贷款买房，必须先搞懂以下四个关键认知。

02、关于房产贷款的四个关键认知

第一，钱是有价格的

穷人才不敢借钱，富人只问钱的价格。对于富人而言，只要够便宜，多少钱都敢拿。像房贷30年的低利率，属于国家福利，在其他地方你很难拿到跟房贷一样便宜的钱。

很多一直抱怨没钱买房，然后看着买房的人房价飞涨，资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄，而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱，甚至6-7%的利息做抵押贷款时，人家是调动身边以及社会上所有的钱买房，而只靠工资买房时，当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱，而有的人则是源于不够努力，不够用心。

当你开始学会动用周边的钱时，你会发现，房贷是你能调动的钱中价格*低。社会上的无风险投资，利息也已经达到了5%，而房贷只比这个高一点。

第二，房贷是一种资产

房贷，是中国老百姓这辈子能贷到的*大一笔，也是*便宜的一笔钱。

以房贷这中6%多一点的利息拿贷款，是政府给你的福利，而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的*佳的资产组合。没错，房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款，而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额，他会乐疯的。

因此，人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产，你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱（首付三成嘛），如果你买的是一线城市或强二线城市的房产，未来一段时间判断，房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的*，还有贷款部分的*。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱，你说它是不是资产？

当你完成了一次循环之后，你的资产翻倍了，但问题是，当你再买房时，你的首付翻倍，那你的贷款也要翻倍，你的收入证明也要翻倍，这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付，450万的贷款还能做到（收入证明要开到3万），那贷款1000万，甚至2000万呢？绝大多数人这时候就需要专业的指导才能继续买房了。

所以说，以7成贷款来买房，一生中也就那么一两次。这是你资产状况*健康的时刻，也是你资产增值*锋利的时刻，今后再也没有了。

03、*后来说一个*重要的观念——钱是三维的

在一般人眼里，金钱是一维的，账面上的钱和真实的价值没有分别，今天的钱和明天的钱没有分别，放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观，其实钱就已经不是你的了。

因为即使你什么也不做，钱也是在被别人运用的。存在银行，他是银行的低息揽储，是人家的用来放贷的存款准备金，它幻化成别人的贷款，在楼市上拼杀挣钱，别人正在用你的钱创造财富。

钱是有时间属性——

• 钱是随着时间的变化而变化的，而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准！你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上，我们一定要拿到更早，更多，成本更多的钱。

钱还有空间属性——

• 钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间，从风险性和*率上都有极大的不同。
• 钱还有社会性——钱在不同人手中，价值也是不同的。比如潮汕传统老板拿钱投你与马云拿钱投你，钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。

所以，贷款买房，涨了就是资产；不涨就是你的债务。换言之，你贷款买房，买的房子一定会涨。

04、贷款实操，马上行动

任何时候去办一项贷款，您都得弄清楚贷款6大维度：贷款条件，贷款总额，还款期限，还款方式，还款利率，下款时间。不搞清楚6大维度，很容易掉坑借高利贷。

不知还款方式的还款利率，毫无意义。先息后本8%和等额本息8%，两者是完全不同的概念。

很多人买房纠结得*多的是利率上浮的问题，好像利率如果没有优惠，就直接不买了。

而许多人没考虑的是，其实利率上浮的影响，真正用心算一笔影响真的不大，用正常人较长的10年还贷周期来算，上浮5%的利率，相当于总还款基础增长1.1%，是极其微乎的，差不多就是开发商这边多个折扣。

另外一方面，大部分选银行按揭只会直接看利率选择，却忽略了房贷的其他附加配套属性，如加按，装修贷，信用贷，抵押贷，信用卡，赎楼罚息，取证速度等等，这些综合条件是中大型的商业以上所达不到的。

结论，利率不是第一考虑要素，正确的逻辑是：房子涨起来的时候，往往比你多付的利息还高，越等越买不起的。

选按揭银行很简单，放款都还算正常的情况下，流水有没有问题，有问题默认工行农行，没问题去建行中行，短期不考虑赎楼问题选招行，其余的选中小股份制银行，大概就是这么个套路。

房产裂变三个贷款维度：成数，年限，利率。

• 首先是成数。贷款余额<20%的是劣质贷款，需要尽快截断裂变。
• 贷款年限很短，<8年的是劣质贷款。不仅月供压力很大，而且侵蚀收入证明。

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