房贷“越长越好”还是“越短越好”？银行员工说选错了等于白送钱 | 房贷知识

在国人的观念里，有房才有家，所以，我国房子自有率相比其他发达国家都要高出不少。当然，随着房价不断上涨，年轻人的购房压力也越来越大，不少人需要动用六个钱包才能凑足首付款，这还算幸运的，不少人想尽办法也不一定能借到那么多钱。在中国，完全通过自己能力买房，从某个方面说，应该属于成功人士了。

因为种种因素，全款买房的人毕竟是少数，于是很多人都选择了向银行贷款。截至2018年底，全国个人住房按揭贷款余额已经达到了25.75万亿。

由此看来，贷款买房的人还真不少。但你真的了解什么是按揭贷款，知道怎么还贷*省钱吗？

一、还贷方式选“等额本金”，还是“等额本息”？

还房贷主要有两种方式：等额本金和等额本息。别看这两种方式只有一字之差，其实差了不少钱。

等额本金：即将贷款的本金总额平摊到还贷期限内的每个月，再加上当月产生的利息。这种方式的特点就是每个月还的本金金额固定，利息越来越少，总数也就越来越少。缺点是前期还款压力会比较大。

等额本息：则是将本金总额和利息总额相加，平摊到每个月。其特点为每个月还款的总额是固定的，但其中的利息比重会越来越高。

缺点在于未付的利息也会产生利息，*后就付出了更多的利息。对于我们来说，自然是更倾向于等额本金，但现实情况是银行通常会默认获利更多的等额本息，甚至没有我们选择的机会。

二、还贷期限选“长期”还是“短期”？

如果是买来投资，本身就是为了赚钱，通常来说不适合按揭贷款。一方面是会增加成本，另一方面也会造成手续复杂。可假如资金不是那么充足，不得不贷款买房的话，首选等额本金。

万一银行只提供等额本息方式，你可以采取“长贷短还”，尽可能选择*长的还款期限，比如30年；然后在短期内还清，比如1-2年，以此达到利润*大化。

如果是刚需买来自住，无论是选择等额本金，还是等额本息，都是还贷期限越长，付的利息越多。

以常见的等额本息为例，如果按揭贷款100万元，按照*新的房贷基准利率4.85%来算，贷款10年，月均还款10533元，利息约为26.4万。贷款30年，月均还款5277元，利息近90万，几乎接近本金。乍一看，贷款10年要比30年省不少钱，但别忘了，货币是会贬值的。

算上这个因素，结果还会一样吗？20年前，一个土鸡蛋才1毛钱，如今一个要1.5元甚至2元钱。按一般M2与GDP的增长差值速度计算，贷款30年的90万利息，其实就相当于贷款10年的12万元左右，而选错了，你就要多花十几万元。

我们来看一个非常直观的例子：30年前，北京房价为1600-1900元每平米，一名大学生每个月能省下50元。

假如当时有等额本息这种贷款方式，每个月还50元，一开始可能压力比较大，但到现在，每个月只用还50元房贷，你就偷着乐吧。

三、贷款年限短和长的优缺点

1、贷款年限越短，利息就越少，但每月还款压力相对大些。

2、贷款年限越长，利息多，但每月还款压力相对小一些。贷款的数额越多，还款压力上，时间长和时间短的差别就越大，并且贷款时间长，更适合提前还款。因为时限越长，前期所还的利息就少。

四、贷款年限长的三大优势

1、每月还款压力小

不少人买房是为了结婚，但买房后还要面临结婚生子购车等一系列支出，这对于一对年轻夫妻甚至两个家庭来说都是不小的支出。而尽可能长的贷款年限可以减轻每月的还款压力，也可以让夫妻二人松口气。

2、越长的贷款年限越适合提前还款

一般来说，银行还款都是先还利息再还本金，所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3，因为你已经把大部分利息还了，提前还贷并没有多大意义。

3、货币贬值快

在这个高通胀率时代，货币一直在贬值，这就是为什么10年前我们觉得100元很多，到今天100元已不算什么了！所以，贷款年限还是越长越好，虽然表面上多付了利息，但实际上更划算。

五、还需考虑以下4大因素

1、还款能力（月供与收入比）

银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供。借款人要根据自己的收入和实际状况来确定还款方式，办理房贷应该以不影响家庭生活为前提，这就需要考虑月供与家庭收入的比例。

如果这一比例过高，势必会减少家庭的其他开支，从而影响正常的家庭生活。月供占家庭收入的比例可以通过延长或缩短贷款期限来调节，一般月供*高不能超过收入的50％。

2、贷款利率变化

贷款利率和贷款额度影响借款人房贷月供，从而影响月供收入比。购房人应以不影响家庭生活为前提，通过延长或缩短贷款期限来调节月供占家庭收入的比例。

值得注意的是，房贷利率并不是一个固定不变的数值，如果遇到了央行降息，月供也会随之下调。而一旦遇到央行升息，房贷月供也会随之增加，很多家庭会在此时选择提前还贷，缩短还款期限或减少月供额来缓解资金紧张。

3、贷款人年龄

在申请房贷时，借款人的年龄是重要的审核因素。一般而言，只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。

因此，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁，则*长贷款期限只能是25年以下。

4、所购房房龄

房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到*长期限。

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