佛山楼市动态 | 重大消息！央行发文，房贷利率不再一定不变

就在昨天，央行发文个人房贷利率调整政策，新发放商贷利率以*近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基加点形成。首套不低于相应期限贷款市场报价利率，二套不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

新政策从2019年10月8日起开始执行。

来源：央行官网

以下是政策原文：

为坚决贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷贷款政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期*短为1年，利率重定价日，定价基准调整为*近一个月相应期限的贷款市场报价利率，利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

附：中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记住问

1、公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需要从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2、改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价计算形成，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3、确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期限品种之间自主选择，参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4、什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平，公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，*短为1年，*长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择，每次利率重新定价时，定价基准调整为*近一个月相应期限的LPR。

5、对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际*低利率水平基本相当，同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6、何时实施？2019年10月8日是定价基准转换日

在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解析工作，以确保转换过程平稳有序，2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

*后小编得出一个结论：就是新增房贷调整为“贷款市场报价利率”，不仅房贷的“上车利率”动态变化，上车后的利率也是动态的，也就是重定价周期。贷款人可以和银行约定重定价周期，*短时间为1年。但实际操作中，关于“重定价周期”的约定是把双刃剑。毕竟，降100没感觉，多10块也闹心。LPR变化后很难说绝对的利好利空。只能说，调整后的LPR更加市场化，从静态转为动态。而且在“房住不炒”的前提下，上下空间都难有突破。政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。