要不要买房？楼市出现了两个新现象，进入“煮温水”的时间| 楼市动态

楼市中有一种说法，市场火爆说明房价就会涨，市场冷淡就会跌，就怕市场不冷不热，或者这边冷、那边热，犹如温水煮青蛙，处在市场中的人容易犯迷糊，容易在不知不觉中走错了方向。要摸清未来楼市方向，首先就要了解清楚当前的楼市真实面貌。

当前真实的楼市到底是一个什么状况呢？

从数据上看，国家统计局此前公布的2019年1-7月份房价数据中显示，监控的全国*具代表性的70个大中城市房价数据出现了一个明显变化，7月份下跌城市数量跟6月份一样，都达20个，这已经持续两个月。新房方面，整体上仍然呈上涨态势，但涨幅收窄，上涨城市数由4、5月份的67个，到6月份减少到63个，7月份继续减少到60个。新加入下跌的城市基本上是调控限制比较严厉的城市，而领涨的城市则是楼市政策比较宽松的城市。

从政府调控态度看，这几个月仍旧继续保持高压态势，丝毫未见有放松迹象。在经历开年以来楼市“小阳春”后，一些前期房价上涨过快的网红城市，甚至被传出约谈情况，从苏州、西安等城市相继加码楼市调控看，“房住不炒”的原则谁也不例外，冒头就可能遭受更为严厉的调控政策。这一点，其他城市也是看在眼里，不能有任何造次。“730”会议再次申明国家稳楼市决心，以至于前不久召开的1年1次的博鳌房地产论坛上的专家学者报告都表达了对未来楼市谨慎的观点，完全没有了类似往届“六个钱包论”论调。听锣听声，听话听音，从心理上没有了底气。

从开发商的动作来看，除了极个别供地较少的城市外，大部分城市的土地溢价率进一步下降，主管部门连续出手限制房企海外融资，清理银行和信托等金融机构资金违规流入房地产开发领域，开发商资金上出现了较大压力，实际上，力度和范围都要比往年大出不少，抓紧销售回款求生存是若干房企当务之急。

从银行方面看，除了给开发商开发建设资金的一只手外，另一只手就是给广大买房者发放住房贷款。从两个方面可以看出银行对当前楼市的态度，一是房贷利率再回上升通道，根据融360数据显示，房贷利率自去年12月份开始下降，到今年5月份再次回升，除了上半年房贷额度用得差不多外，合肥甚至传出多家银行停贷，抑制楼市“小阳春”继续蔓延的意味浓厚，说到底，就是为配合“房住不炒”调控；二是在利率改革LPR降低资金成本的大环境下，唯独房贷利率不下降，同样还是为配合国家对楼市的深入调控。

从买房者态度看，现在市场上买房的主要力量，*大的一部分就是刚需买房群体，结婚上学自住是硬需求，炒房团基本上看不到踪迹。现在市面上比较受买房者欢迎的就是“限价”新房，由于新房与周边二手房价格存在倒挂，相对来说要便宜一些，当然，还有一部分群体属于改善群体以及较少的“散户”投资客。对于他们来说，自然不会买那高高挂起的二手房，能买到比旧房子价格还低的新楼盘，何乐而不为？从总体看，现在市面上的买房者越来越理性，没有合适的房源，他们不轻易出手，楼市观望氛围越来越浓。

在吃瓜群众来看来，有人认为房价跌不了，有的人认为肯定要降价，这种“两边倒”的市场状态，正符合“煮温水”情况，也就是所谓的“楼市平衡”，对于楼市调控来说，正是需要的结果，但对于真想买房或者卖房的群体来说，则多半不容易拿捏，因为没有楼市上涨期买得那样坚决，也没有楼市下行期卖得那么果断。所以，从这个角度来看，*受伤的可能就是吃瓜群众。

楼市出现两个罕见新现象，不可不察

按照以往，当房价上涨一波后，就进入短至三五个月、*多不超过1年的调整期，所谓调调更健康，然后再一路狂奔，在调整过程中，以前的调控政策松绑会很快，同时还会伴随着刺激措施。但，这一切都在这波楼市后发生了改变，所以，我们不能再用过去的思维来判断未来楼市走向。

第一，房地产这个“尿壶”不能随便提了。

我们知道，在过去一二十年，房地产在国民经济中的地位和作用有目共睹，是促进城市化和经济发展的大“功臣”。正如住建部政策专家委员会顾云昌副主任所说，房地产对国民经济的贡献一度达到16%，加上关联行业，总贡献率达到36%左右。但是，房地产快速发展，也伴随着高房价，房价低时对经济有拉动作用，房价过高时，对经济的副作用更大，得不偿失。这就是前不久中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中提出的“房地产与经济增长存在倒U关系”，报告指出，2018年房地产对经济的综合贡献由正转负，这是一个历史拐点。

所以，在“730”会议上，国家首次提出了“不将房地产作短期刺激经济的手段”，也坐实了民间对“房地产这个“尿壶”不会再随便提了”的预判。这也是本次楼市调控始终不放松的重要原因之一，换句话说，即使面临复杂的国内外经济形势，也不会通过房地产来拉动短期经济发展。

第二，楼市长效机制或来越近了。

本次楼市调控跟过去楼市调控有明显区别，本次祭出了“限购、限贷”以及大幅提高房贷利率措施。这些措施有一个共同特征就是“抑制买房需求”。我们可以看到，这些措施除了抑制投资投机需求，也抑制了刚需和改善合理需求。但是，我们也应该知道，住房需求不会消失，当行政管制手段松绑时，这些需求爆发的力量更具冲击力，房价自然也会产生大幅波动。相信这些道理，国家应是了然于胸。我们更应该明白，在市场经济环境下，行政管控时间越多越长，后遗症也越大，所以，当行政管控退出之时，应是有其他机制予以替代，现在听到*多的就是长效机制，是房产税呢？还是空置税？只能说，倒逼长效机制出台的时间或越来越近了！

处在当前楼市阶段，要不要买房应有清醒认识

1.持有多套房群体：在未来的楼市环境里，房子“宜精不宜多”。正如上面分析，楼市行政管控措施终究会退出，为维护楼市平稳和平衡土地收益带来的缺失，长效机制肯定会出来，而且有加速倾向。所以，对于持有多套房群体来说，需要进行优化。比如说在收缩型小城市里的房产，处在远郊位置也无规划预期的房产，应尽早置换出去，保留或者置换成核心城市、大城市群和都市圈城市的房产。同一个城市，*好是核心地段房产。

2.没有房子群体：如果选择终身租房，另当别论，如果想拥有固定资产，买房还是要趁早。目前，我们城市化率刚刚接近60%，这显然不是一个发达国家的水平，这就是无论官方还是非官方提出的“我们刚进入城市化下半场”， 在未来10-15年内，我们的城市化率要超过70%，新进城市化人口住房需求，叠加城市居民自身改善需求的绝对量还比较大， 加之我们当前的楼市调控只是抑制了买房需求，本身需求并未消失，这些合理的住房需求与你一道，都属于楼市需求的一员。此外，在全球经济萎靡的情况下，货币宽松或是大趋势，如此，在M2因素作用下，房价仍旧是易涨难跌，对于刚需群体，若跳一跳能够着，还是不要有太多犹豫。

3.如果房子总量不那么缺的话，那么，好房子一定是缺的，有的地方房子还缺，与之对应的，差房子和有的地方房子将逐渐过剩。经过几十年发展，我们人均住房面积大幅提升，与发达国家差距越来越小。但在那些人口净流入量较大的城市，房子仍供不应求，房产价值还会得到明显提升，但对于那些人口持续流出的城市，除了自住外，转手会面临难题。房子产品更其他产品一样，也没有一劳永逸的产品，随着科技进步和人们审美观念改变，终究会变老过时，如果条件允许的话，房龄过长的房子*好适当换一换。

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